Airbnb hat in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Evolution durchlaufen. Was als einfache Idee begann, ungenutzten Wohnraum zu teilen, hat sich für meine Generation zu einer völlig neuen Art entwickelt, zu reisen.
Statt kurze Urlaube in Hotels zu machen, suchen wir uns Airbnb Unterkünfte. Statt 1–2 Wochen Strandurlaub, überwintern wir im Warmen oder bleiben einfach mal länger an Orten, die uns gefallen - in Unterkünftigen, die wir auf Airbnb finden.
Diese Art zu reisen ist nicht nur Privileg von Digitalen Nomaden, sondern betrifft alle, die einen flexiblen Arbeitsplatz haben und zumindest ab und zu mal länger unterwegs arbeiten können.
In diesem Artikel erfährst du, wie du von diesem Trend als Online Unternehmer mit einem eigenen Airbnb Business profitieren kannst, welche Tools dir dabei helfen, und auf welche Stolpersteine du dich vorbereiten solltest.
Aufbau eines Airbnb Business
Jeder große Traum beginnt mit einer sorgfältigen Planung. Und genauso verhält es sich auch mit einem Airbnb Business. Es ist wichtig, den Markt zu verstehen und zu wissen, welche Art von Immobilien in welcher Gegend gefragt sind.
Ebenso entscheidend ist das Verständnis für die Zielgruppe. Unterschiedliche Preiskategorien und Unterkunftsarten ziehen verschiedene Gästetypen an. Zu günstige Unterkünfte könnten junge, wilde Partygäste anziehen, während überteuerte Unterkünfte in weniger idealen Gegenden zu wenige Buchungen erhalten könnten.
Ich selbst habe dieses Modell über 3 Jahre lang in der Vergangenheit mit einer Immobilie in Portugal umgesetzt und gelernt, dass es Licht und Schatten beim Short Term Rental Business gibt.
Kaufen vs. Mieten
Natürlich könntest du auch eine Immobilie für den Zweck eines Airbnb Business kaufen.
Der Vorteil einer Kauf-Immobilie ist, dass du wesentlich mehr Gestaltungsspielraum hast und langfristig möglicherweise von einem höheren Restwert der Immobilie profitierst. Dafür wird durch den Kauf recht viel Kapital gebunden, oder durch die Finanzierung verbrannt.
Mieten hat den Vorteil, dass ein Airbnb Business auch ohne große finanzielle Rücklagen gestartet werden kann. Es gibt keinen Kredit und keine Zinsen. Richtig vorbereitet, könntest du so im ersten Monat bereits profitabel sein.
Planung und Vorbereitung
Sobald die Planung für den richtigen Ort abgeschlossen ist, geht es an die Auswahl und Vorbereitung der Immobilie. Hierbei sind Reinigung, Renovierung und gute Bilder für das Listing von entscheidender Bedeutung. Kein Gast möchte in einer schmuddeligen Wohnung übernachten, und schlechte Bilder könnten potenzielle Gäste abschrecken.
Wenn alles steht, geht es an die Vermarktung und Preisgestaltung. Ein attraktives Angebot muss wettbewerbsfähig sein, sollte aber ausreichend Gewinn abwerfen.
Die Frage ist: wie findet man das perfekte Gleichgewicht zwischen maximalen Umsätzen und minimalen Budgeteinsatz? Hier helfen sicherlich Erfahrungen und eine gute Kenntnis vom Markt. Sprich daher ggf. vorab bereits mit anderen Airbnb Vermietern im Ort und mach dir ein Bild von der Zielgruppe.
Was ist Airbnb Arbitrage und wie viel Geld kann man mit Airbnb verdienen?
Airbnb Arbitrage ist das Geschäftsmodell von Vermietern, die Short Term Rentals auf Airbnb anbieten. Du mietest hierfür langfristig eine Immobilie günstig an, und vermietet sie dann kurzfristig (Tage bis wenige Wochen) an Gäste, um einen Gewinn zu erzielen. Die Rechnung muss ganzjährig funktionieren, bzw. sollten saisonale Schwankungen berücksichtigt werden. In der Hauptsaison könnte die Arbitrage bei dem 3-fachen liegen, in der Nebensaison z. B. nur bei 1,5.
Ein praktisches Beispiel: Nehmen wir an, die monatliche Miete für deine Airbnb Immobilie beträgt 1.500 Euro. Die Immobilie könnte nur an Wochenenden für 250 Euro pro Nacht vermietet werden. Mit 8 - 10 Nächten Auslastung pro Monat könnten so 2.000 - 2.500 Euro Umsatz erzielt werden. Mit diesem Betrag lässt sich nicht nur die Miete bezahlen. Es bleiben noch 500 - 1.000 Euro übrig, um Ausgaben zu decken und das Geschäft weiter auszubauen.
Tools für smarte Airbnb Businesses
Der Großteil der Arbeit rund um dein Airbnb Business findet am Computer statt. Von der Recherche der Immobilie, über die Einrichtungsplanung, bis hin zur Vermarktung und Verwaltung. Diese Tools können dabei helfen.
Die passende Location finden
Ein Airbnb Business ist am Ende ein Zahlenspiel. Um ein lukratives Business aufzubauen, benötigst du nicht nur eine schöne Immobilie in geeigneter Größe, sie muss auch in einer passenden Lage sein. Schon ein paar Straßen weiter entfernt vom Strand, können den Unterschied zwischen Erfolg und semi-Erfolg ausmachen.
Mit AirDNA.co* lassen sich die Rentabilität von Immobilien in verschiedenen Städten analysieren und datengesteuerte Entscheidungen treffen. Ein super sinnvolles Tool, besonders, wenn du überlegst mehrere Locations abzudecken.
Falls du überhaupt erstmal Trendziele finden willst, ist Nomadlist.com eine gute Anlaufstelle. Auf der Plattform findest du beliebte Orte weltweit und bekommst auf einen Blick Daten und Informationen zu Sicherheit, Preisniveau, usw. Besonders, wenn du nach Kandidaten für Langzeitmieten suchst (Digitale Nomaden), kann diese Plattform sehr hilfreich sein.
Beide Tools können helfen, fundierte Geschäftsentscheidungen zu treffen. Bei Nomadlist kannst du dich auch mit einer Community vor Ort verknüpfen, um mehr über die Gegend zu erfahren.
Interior Design
Die wenigsten von uns haben ein Talent für Interior Design. Statt einen teuren Designer zu beauftragen, nutze dafür am besten Interior.ai* - eine Software, die mithilfe von Künstlicher Intelligenz deinen Airbnb Business Wohnraum für dich gestaltet. Lade einfach ein Bild von deinem Airbnb Raum hoch, wähle den gewünschten Stil (z.B. Scandi, Mediterran, Tropical, Minimalist, usw.), und erhalte von der KI Vorschläge, wie du den Raum konkret gestalten kannst.
Grafikdesign
Hierfür empfehle ich Canva Pro*, ein Grafik- und Design-Tool, mit dem auch nicht-Designer anhand von schönen Vorlagen z.B. Welcome-Sheets, Guides, oder Inhalte für Social Media erstellen können. Canva unterstützt hierfür auch Videos. Wenn dir Canva nicht zusagt, es gibt auch alternative Grafikprogramme.
Beispiele für Canva Vorlagen für dein Airbnb Business
Checkin, Service & Reinigung
Der erste Eindruckt zählt, das gilt auch für den Checkin. Passende Unterstützung bei der Kommunikation findest du z.B. auf hospitable.com (Automatisierte Kommunikation mit Gästen) oder keyone.at (Full Service).
Falls du jemanden vor Ort kennst, dem du vertraust, könnte auch Co-Hosting eine gute Option sein. Falls noch jemanden dafür suchst, gibt es auch dafür sogar einen Marktplatz: cohostmarket.com
Wenn du lieber einen Self-Service Checkin anbieten möchtest, sind smarte Schlösser wie das von Nuki* mittlerweile eine gute Lösung (statt der ollen Keylock-Boxen, die irgendwo am Haus versteckt sind).
Für die die Vereinfachung der Zusammenarbeit mit Reinigskräften könntest du Tools wie getproperly.com nutzen.
Finanzierung
Um noch schneller ans Geld für geplante Vermietungen zu kommen, könntest du reservierte Zahlungen über gettongo.com vorfinanzieren. Du bekommst das Geld für geplante Vermietungen also schon deutlich vorab als Kreditlinie, und könntest damit gerade am Anfang vielleicht noch die ein oder andere Anschaffung tätigen.
Herausforderungen beim Airbnb Business
Jedes Business hat seine Herausforderungen - das ist auch bei einem Airbnb Business nicht anders.
Zu den wichtigsten Herausforderungen gehören
- lokale Registrierungspflichten (wie z.B. eine "Alojamento Local" in Portugal),
- Steuern und Buchhaltung, die in jedem Land unterschiedlich sein können.
- Instandhaltung und Airbnb Management (Hausmeister-Service und Checkin/out)
Viele Länder haben den Airbnb Business Trend mittlerweile reguliert. Es gibt Länder, in denen ist ein Airbnb Business als "Ausländer" defacto nicht möglich.
Auch Steuern müssen in dem Land gezahlt werden, in dem das Haus steht. Die Leistungserbringung erfolgt zwangsläufig lokal in dem jeweiligen Land. Mit der hiesigen Buchhaltungssoftware wirst du ggf. nicht weit kommen.
Suche dir am besten von Tag 1 einen lokalen Steuerberater und passende Software Tools, der sich bereits mit dem Airbnb Business auskennt. Airbnb erfordert mittlerweile für die Anmeldung auch eine steuerliche Registrierung (in den meisten Ländern).
Fazit: Machbar, aber mit Aufwand verbunden
Ein Airbnb Business aufzubauen ist auch heute noch machbar und attraktiv, auch wenn viele Länder mittlerweile deutlich stärkere Regulierungen haben, als noch im Jahr 2015.
Mach einfach deine Recherche und informiere dich ausreichend über lokale Bedingungen. Überlege dir auch, ob du die Immobilie in erster Linie für dich kaufst/mietest, oder ob du ein klassisches Airbnb Arbitrage Modell mit maximalem Return on Invest aufziehen möchtest.
Bei privatem Nutzen kann ein Posten für "nice to have" oder "Spielereien" durchaus OK sein. Beim reinen Airbnb Aritrage Business sollte jeder Euro Investition gut kalkuliert sein.
Mit der richtigen Planung, den richtigen Tools, und dem passenden Mindset lassen sich Hürden nehmen und ein erfolgreiche Airbnb Business aufbauen.
