Airbnb Business aufbauen: Wie du dank Mietarbitrage auch ohne eigene Immobilie Online Geld verdienst

Airbnb hat in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Evolution durchlaufen. Was als einfache Idee begann, ungenutzten Wohnraum zu teilen, hat sich für meine Generation zu einer völlig neuen Art entwickelt, zu reisen.

Statt kurze Urlaube in Hotels zu machen, suchen wir uns Airbnb Unterkünfte. Statt 1–2 Wochen Strandurlaub, überwintern wir im Warmen oder bleiben einfach mal länger an Orten, die uns gefallen - in Unterkünften, die wir auf Airbnb finden.

Diese Art zu reisen ist nicht nur ein Privileg von digitalen Nomaden, sondern betrifft alle, die einen flexiblen Arbeitsplatz haben und zumindest ab und zu mal länger unterwegs arbeiten können.

In diesem Artikel erfährst du, wie du von diesem Trend als Online Unternehmer mit einem eigenen Airbnb Business profitieren kannst, welche Tools dir dabei helfen, und auf welche Stolpersteine du dich vorbereiten solltest.

Aufbau eines Airbnb Business

Jeder große Traum beginnt mit einer sorgfältigen Planung. Und genauso verhält es sich auch mit einem Airbnb Business. Es ist wichtig, den Markt zu verstehen und zu wissen, welche Art von Immobilien in welcher Gegend gefragt sind.

Ebenso entscheidend ist das Verständnis für die Zielgruppe. Unterschiedliche Preiskategorien und Unterkunftsarten ziehen verschiedene Gästetypen an. Zu günstige Unterkünfte könnten junge, wilde Partygäste anziehen, während überteuerte Unterkünfte in weniger idealen Gegenden zu wenige Buchungen erhalten könnten.

Kaufen vs. Mieten

Natürlich könntest du auch eine Immobilie für den Zweck eines Airbnb Business kaufen.

Der Vorteil einer Kauf-Immobilie ist, dass du wesentlich mehr Gestaltungsspielraum hast und langfristig möglicherweise von einem höheren Restwert der Immobilie profitierst. Dafür wird durch den Kauf recht viel Kapital gebunden, oder durch die Finanzierung verbrannt.

Mieten hat den Vorteil, dass ein Airbnb Business auch ohne große finanzielle Rücklagen gestartet werden kann. Es gibt keinen Kredit und keine Zinsen. Richtig vorbereitet, könntest du so im ersten Monat bereits profitabel sein.

Planung und Vorbereitung

Sobald die Planung für den richtigen Ort abgeschlossen ist, geht es an die Auswahl und Vorbereitung der Immobilie. Hierbei sind

• Reinigungsmanagement,
• Renovierung & Einrichtung,
• sowie gute Bilder für das Listing

von entscheidender Bedeutung.

Kein Gast möchte in einer schmuddeligen Wohnung übernachten, und schlechte Bilder könnten potenzielle Gäste abschrecken.

Wenn alles steht, geht es an die Vermarktung und Preisgestaltung. Ein attraktives Angebot muss wettbewerbsfähig sein, sollte aber ausreichend Gewinn abwerfen.

Die Frage ist: wie findet man das perfekte Gleichgewicht zwischen maximalen Umsätzen und minimalen Budgeteinsatz?

Hier helfen sicherlich Erfahrungen und eine gute Kenntnis vom Markt. Sprich daher ggf. vorab bereits mit anderen Airbnb Vermietern im Ort und mach dir ein Bild von der Zielgruppe.

Was ist Airbnb Arbitrage und wie viel Geld kann man mit Airbnb verdienen?

Airbnb Arbitrage ist das Geschäftsmodell von Vermietern, die Shortterm-Rentals (Kurzzeit-Vermietungen) auf Airbnb anbieten. Du mietest hierfür langfristig eine Immobilie günstig an, und vermietest sie dann kurzfristig (Tage bis wenige Wochen) an Gäste, um einen Gewinn zu erzielen.

Die Rechnung muss ganzjährig funktionieren, bzw. sollten saisonale Schwankungen berücksichtigt werden. In der Hauptsaison könnte die Arbitrage bei dem 3-fachen liegen, in der Nebensaison z. B. nur bei 1,5.

Tools für smarte Airbnb Businesses

Der Großteil der Arbeit rund um dein Airbnb Business findet am Computer statt. Von der Recherche der Immobilie, über die Einrichtungsplanung, bis hin zur Vermarktung und Verwaltung. Diese Tools können dabei helfen.

Die passende Location finden

Ein Airbnb Business ist am Ende ein Zahlenspiel. Um ein lukratives Business aufzubauen, benötigst du nicht nur eine schöne Immobilie in geeigneter Größe, sie muss auch in einer passenden Lage sein. Schon ein paar Straßen weiter entfernt vom Strand, können den Unterschied zwischen Erfolg und semi-Erfolg ausmachen.

Mit AirDNA.co* lassen sich die Rentabilität von Immobilien in verschiedenen Städten analysieren und datengesteuerte Entscheidungen treffen. Ein super sinnvolles Tool, besonders, wenn du überlegst mehrere Locations abzudecken.

Falls du überhaupt erstmal Trendziele finden willst, ist Nomadlist.com eine gute Anlaufstelle. Auf der Plattform findest du beliebte Orte weltweit und bekommst auf einen Blick Daten und Informationen zu Sicherheit, Preisniveau, usw. Besonders, wenn du nach Kandidaten für Langzeitmieten suchst (Digitale Nomaden), kann diese Plattform sehr hilfreich sein.

Beide Tools können helfen, fundierte Geschäftsentscheidungen zu treffen. Bei Nomadlist kannst du dich auch mit einer Community vor Ort verknüpfen, um mehr über die Gegend zu erfahren.

Nutzungsänderung für die Immobilie bekommen

Besonders in Deutschland ist der Bauantrag zur Nutzungsänderung einer Immobilie nervig. So wird in den allermeisten Fällen wird ein Architekt benötigt. Wer sich nicht selbst um alle Behördengänge und Dokumente kümmern möchte, der kann das in Deutschland z.B. an Planeco Building* auslagern.

So funktioniert Planeco Building in der Praxis:

1. Kostenlose Erstberatung zum Projekt
2. Zuordnung per Ausschreibung an einen von 100 Architekten
3. Du bekommst ein Festpreisangebot (inkl. Bearbeitung baurechtlicher Fragen)
4. Umsetzung der Nutzungsänderung (ca. 7 bis 21 Tage).
5. Sollten bauliche Veränderungen oder fachliche Gutachten benötigt werden, kümmert sich Planeco Building kostenfrei um die Angebote der jeweiligen Parteien und organisiert das fachliche Zusammenspiel.

Planeco Building bietet seinen Service aktuell in ganz Deutschland an. Das Team unterstützt dabei, neben der Nutzungsänderung für die Kurzzeitvermietung ebenfalls für die Eröffnung anderer Geschäftsmodelle, wie z.B. Cafés, Physiotherapierpraxen, Kosmetikstudios, und mehr.

Interior Design

Die wenigsten von uns haben ein Talent für Interior Design. Statt einen teuren Designer zu beauftragen, nutze dafür am besten Interior.ai* - eine Software, die mithilfe von Künstlicher Intelligenz deinen Airbnb Business Wohnraum für dich gestaltet.

Lade einfach ein Bild von deinem Airbnb Raum hoch, wähle den gewünschten Stil (z.B. Scandi, Mediterran, Tropical, Minimalist, usw.), und erhalte von der KI Vorschläge, wie du den Raum konkret gestalten kannst.

Grafikdesign

Hierfür empfehle ich Canva Pro* oder Adobe Express*, beides Grafik- und Design-Tool, mit denen auch nicht-Designer anhand von schönen Vorlagen z.B. Welcome-Sheets, Guides, oder Inhalte für Social Media erstellen können.

Beide Tools unterstützen hierfür auch mit Videos und Künstlicher Intelligenz. Besonders Adobe Express überzeugt hier mit coolen Funktionen und richtig guter generativer KI.

Management der Immobilien

Wenn du deine Buchungen nicht nur (aber auch) über Airbnb bekommen möchtest, lohne ein Management Tool wie amenitiz.com. Damit hast du einen übergreifenden Kalender und vermeidest, dass dein Airbnb doppelt gebucht wird.

Eine Alternative aus Deutschland ist Smoobu. Neben der klassischen Kalenderfunktion kannst du hier auch Deutschland-typische Funktionen nutzen, wie z.B. das Ausstellen und Abrechnung von z.B. AVS-Meldescheinen und Kurtaxe-Beiträge.

Automatische Preisanpassung

Der Wert eines Airbnb steigt mit unterschiedlichen Faktoren wie der Auslastung in der Region, der Saison (z.B. Urlaubszeit) und anderen.

Das Tool Pricelabs bietet hierfür eine automatisierte Lösung und ermöglicht so immer automatisch den besten Preis pro Nacht, den du erzielen kannst.

Check-in, Service & Reinigung

Der erste Eindruckt zählt, das gilt auch für den Check-in. Passende Unterstützung bei der Kommunikation findest du z. B. auf hospitable.com (Automatisierte Kommunikation mit Gästen) oder keyone.at (Full Service).

Falls du jemanden vor Ort kennst, dem du vertraust, könnte auch Co-Hosting eine gute Option sein. Falls noch jemanden dafür suchst, gibt es auch dafür sogar einen Marktplatz: cohostmarket.com.

Wenn du lieber einen Self-Service Check-in anbieten möchtest, sind smarte Schlösser wie das von Nuki* mittlerweile eine gute Lösung (statt der ollen Keylock-Boxen, die irgendwo am Haus versteckt sind).

Für die die Vereinfachung der Zusammenarbeit mit Reinigungskräften könntest du Tools wie getproperly.com nutzen.

Finanzierung

Um noch schneller ans Geld für geplante Vermietungen zu kommen, könntest du reservierte Zahlungen über gettongo.com vorfinanzieren.

Du bekommst das Geld für geplante Vermietungen also schon deutlich vorab als Kreditlinie, und könntest damit gerade am Anfang vielleicht noch die ein oder andere Anschaffung tätigen.

Herausforderungen beim Airbnb Business

Jedes Business hat seine Herausforderungen - das ist auch bei einem Airbnb Business nicht anders.

Zu den wichtigsten Herausforderungen gehören

• lokale Registrierungspflichten (wie z.B. eine "Alojamento Local" in Portugal),
• Steuern und Buchhaltung, die in jedem Land unterschiedlich sein können.
• Instandhaltung und Airbnb Management (Hausmeister-Service und Check-in/out)

Viele Länder haben den Airbnb Business Trend mittlerweile reguliert. Es gibt Länder, in denen ist ein Airbnb Business als "Ausländer" defacto nicht möglich.

Auch Steuern müssen in dem Land gezahlt werden, in dem das Haus steht. Die Leistungserbringung erfolgt zwangsläufig lokal in dem jeweiligen Land.

Mit der hiesigen Buchhaltungssoftware wirst du ggf. nicht weit kommen.

Suche dir am besten von Tag 1 einen lokalen Steuerberater, der sich bereits mit dem Airbnb Business auskennt. Airbnb erfordert mittlerweile für die Anmeldung auch eine steuerliche Registrierung (in den meisten Ländern).

Fazit: Machbar, aber mit Aufwand verbunden

Ein Airbnb Business aufzubauen ist auch heute noch machbar und attraktiv, auch wenn viele Länder mittlerweile deutlich stärkere Regulierungen haben, als noch im Jahr 2015.

Mache einfach deine Recherche und informiere dich ausreichend über lokale Bedingungen. Überlege dir auch, ob du die Immobilie in erster Linie für dich kaufst/mietest, oder ob du ein klassisches Airbnb Arbitrage Modell mit maximalem Return on Invest aufziehen möchtest.

Deutschland ist übrigens weiterhin ein spannender Markt. Auch, wenn einige Städte es mittlerweile schwer machen, könnten Orte in der Nähe (Vorort einer Großstadt) oder Orte rund um Sehenswürdigkeiten (Freizeitpark, Meer, Sehenswürdigkeiten) ebenso attraktiv sein.

Falls du die Immobilie auch privat nutz, kann ein Airbnb Business auch durchaus in die Kategorie "nice to have" oder "Spielereien" fallen. Wenn du aber ein 100% Airbnb Arbitrage Business aufbauen möchtest, sollte jeder Euro Investition gut kalkuliert sein.

Mit der richtigen Planung und den richtigen Tools lassen sich Hürden nehmen und ein erfolgreiche Airbnb Business aufbauen.